《每日经济新闻》发现、商业企业租赁或购买这一类商铺虽然面临很大的风险！但也可能以极低的商铺租赁成本、借到一个生意很好的“旺铺”、

　　转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

　　在打浦桥商圈，新建的住宅区底楼裙房一般都都会被用作为商铺？无论是早期的大同花园。汇龙新城，开城新苑等，还是后来的帝庭。瑞金尊邸！海悦花园都设置裙房商铺。不过。这些新建小区的商铺

　　  经营情况却好坏各异、目前3349开城新苑和汇龙新城底楼裙房商铺的经营情况尚可！海悦花园、大同花园等商铺却出现了很高的空关率！   　　相比之下、斜徐路。丽园路上的大同花园底楼商铺———大同又一城的空置率更高。即便是底楼的裙房也有两三间未能营业、二楼商场更是出现大面积的空关。即使是双休日大同又一城的顾客也是少而又少、业内人士把大³⁴⁴⁶同花园的经营惨淡,归咎于斜徐路的的过于短小,以及周边人行交通的不便。

　　规划为步行街的斜徐路。可能是打浦桥地区最为短小的一条马路，一共只有190米长！在这条12米宽的马路上，只能开出十多家店（平均每间面宽8-10米）。有限的店^铺铺资源？让消费者意犹未尽，无法满足逛街的需要！

　　另一方面。与斜徐路相连连的是一座天桥!这座天桥横跨徐家汇路，直达泰康路。由斜徐路到泰康路要爬很高的楼梯，而泰康路的主要功能是艺术街，

　　上述客观条件。限制了斜徐路的消费人流，是商业街不兴旺的“罪8147魁祸首”,   　　同样如此，在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时、也遇到了大同又一^城城同样的问题？人气缺乏！客流很少。这种情况一直持续2229到今年上半年！原先租赁商铺的一些服装，洗烫！美容美发等业态由于经营不适合、逐渐被淘汰。商业街的商铺租户换了两三批都不止！但依然没有出现任何兴盛的预兆！

　　然而！现在的帝庭商铺却出现了不一样的的光景。一到晚上，食客便纷纷盈门！知情者称、帝帝庭商铺出现的这种改变！是由于业态的变化而带来的，打浦桥是著名的餐饮商圈、但目前主要是大型酒店或者楼盘餐饮为主。小面积1892的特色餐馆并不多，尤其是2451新新里地块的动迁？100平方米左右的沿街独立餐饮商商铺日渐稀少，作为打浦桥餐1145饮商圈的延伸部分，可经营餐饮的帝庭商铺！很容易受到附近中小餐饮企业的青睐！随着食客的增多，商铺的人气也开始兴盛！

　　根据卢湾“十一五”商业规划？仅在打浦桥地区就将有30多万平方米的商业商务面积、但在这些商业业面积中！沿街店铺的数量和面积却很少。而租赁商铺的商户，既有需要需要几千乃至几万平方米大面积的2245楼盘餐饮或酒店餐饮！³⁷⁸¹也有小到一百、甚至几十平方米的小企业！这一类企业同样需要在打浦桥找机会！帝庭的店铺虽然所处街道“地利”不佳、却拥有餐饮商圈的整体氛围。对租户仍有吸引力。而在引进这一业态以后。店铺的人气也逐渐趋向兴旺。

　　跳蚤市场困扰圣莲大厦商铺 可转型服务业

　　帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈、借力4393“热火”？但这一招却无法运用在南外滩地区的新建社区商铺———圣莲大厦、原因^就就在于与圣莲大厦相邻的！竟然是东街旧货市场，旧货市场的业态！目前仍然沿用以前“跳蚤”市场的形式！其整体体业态并没有大幅提升,仍是以马路摆摊为主、

　　对圣莲大厦这6284类装修较豪华的新建住宅公寓而言!引进旧货市场的商铺显然是发展商，业主。住户，物业管理公司都不会愿意的， 　　与帝庭商铺一样、圣莲大厦并不正对交通主干道，而是身处一条仅能容纳一辆轿车通过的小巷。虽然、这一道路形态、很方便人流来回贯穿马路！使整个小巷商业。但周围目前存有大量的老式公房，且公房并无底楼商铺。因此，圣莲大厦的商铺即使顺利招租，也只能是一边有商铺。一边无商铺的“阴阳街”！⁰⁶⁸¹按照传统商业街形成的惯例。这样的商铺要“红火”很难！   　　虽然、未来五年黄浦仍然有大面积旧房需需要改造？但黄7422浦“十一五”房地产发展规划!并没有^明明确表明,圣莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中，这导致未来圣莲大厦的商铺、服务的将是区域的新建商品房！老公房和待改造的低矮平房的住户！住户的人群构成混杂！既有高²³⁷⁵收入人群，也有中低收入人群、

　　商铺资深经纪人表示。很多新建商品房底楼商铺的经验表明，这样的商铺成熟熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商铺快、比如丽园路、²⁷⁶⁷局门路区域的新建住宅商铺,所面对的正是老公房和部分矮平房群体，却出人意料地拥有不错的人气！原来这些新建住宅商铺引进的正是适应区域消费特征的美容美发、餐饮、休闲按摩！洗脚房。茶坊等服务业态、这些业态的入住！使店铺在较短时间内完完成了“养铺期”？ 　　^只只是圣莲大厦目前的售价高达每平方米3-7万元!即使按5%的年年回报率!租金也要高达4.1-9.6元/平方米/天。⁸³⁰⁴而一些繁华路段的社区商铺租金也不过5-8元/平方米/天左右？所以投资仍需谨慎。